疫情後香港寫字樓租金復甦：機遇與挑戰

一、引言

自2019年底新冠疫情爆發以來，全球經濟活動遭受重創，香港作為國際金融中心，其商業地產市場，尤其是寫字樓租賃市場，經歷了前所未有的衝擊。長期的社交距離措施、邊境封鎖以及企業營運模式的被迫轉變，導致對傳統寫字樓空間的需求急劇萎縮。香港寫字樓租金在疫情高峰期出現了顯著且持續的下滑，許多核心商業區的空置率攀升至歷史高位，市場瀰漫著悲觀情緒。然而，隨著疫情步入尾聲，社會逐步復常，國際往來恢復，市場開始關注一個關鍵問題：香港寫字樓租金是否能夠迎來強勁復甦？這個復甦過程將呈現何種面貌？本文將深入探討疫情後香港寫字樓租金復甦的軌跡，剖析其背後隱藏的機遇與必須面對的嚴峻挑戰。理解香港寫字樓租金的未來走勢，對於企業制定房地產策略、投資者判斷市場方向，乃至於評估香港整體經濟活力，都具有至關重要的意義。

二、疫情期間香港寫字樓租金的變化

疫情三年期間，香港寫字樓租金經歷了一輪深度調整。根據多家國際物業顧問公司的報告，整體甲級寫字樓租金從2019年高峰至2022年底，累計跌幅高達25%至30%。其中，以依賴旅遊、零售及中小企業為主的區域跌幅最為慘重。導致這次租金暴跌的原因是多方面的。首先，宏觀經濟衰退削弱了企業的擴張能力與信心，許多公司為節省成本而縮減辦公面積或延遲租賃決策。其次，居家辦公（WFH）模式的廣泛採納，從根本上動搖了企業對固定、大面積寫字樓的需求邏輯。跨國企業和本地大型公司紛紛推行混合辦公模式，重新評估其辦公空間的實際需求。再者，疫情期間不乏企業倒閉或業務重組，直接釋放出大量寫字樓空間到市場，加劇了供需失衡。

不同區域的租金變動呈現明顯差異。傳統核心商業區如中環，雖然租金抗跌性相對較強，但因其基數高，絕對跌幅依然驚人，部分超甲級寫字樓的租金跌幅也超過20%。而灣仔、銅鑼灣等區域，由於傳統上較多中小型企業和服務業進駐，受打擊更為嚴重。相反，一些非核心區或新興商業區，如九龍東（觀塘、九龍灣），由於租金基數較低，且受惠於企業搬遷以節省成本（即「去中心化」趨勢），租金跌幅相對溫和，甚至在疫情後期率先出現企穩跡象。下表簡要概括了疫情期間主要區域的租金變動：

這場租金下跌潮，徹底改變了香港寫字樓市場的生態，為後續的復甦格局奠定了基礎。

三、疫情後租金復甦的跡象

隨著香港於2023年初全面撤銷防疫措施，並與內地及國際恢復免檢疫通關，經濟活動重現生機，香港寫字樓租金市場也開始顯露復甦的曙光。復甦跡象主要體現在以下幾個方面。首先，宏觀經濟層面，零售、旅遊及餐飲業迅速反彈，失業率持續回落，整體商業信心有所恢復。這為企業重新考慮擴張或升級辦公環境提供了經濟基礎。

其次，最直接的指標是寫字樓需求回暖及空置率見頂回落。根據差餉物業估價署的數據，2023年下半年整體私人寫字樓空置率結束了連續數年的升勢，開始輕微下降。需求主要來自幾類租戶：一是內地企業，特別是在大灣區戰略下尋求在港設立或擴充據點的金融科技、專業服務公司；二是因租金回落而趁機升級辦公地點或環境的本地企業；三是部分擴張中的新興行業，如Web3.0、綠色科技等。例如，2023年有多宗矚目成交，包括中資金融機構在中環核心區租用整層樓面，以及科技公司在鰂魚涌新落成寫字樓簽訂大面積租約。

再者，租金指數止跌回穩。雖然大幅反彈尚未出現，但主要物業顧問的報告指出，核心區甲級寫字樓的租金在2023年第四季度已錄得按季輕微增長（約0.5%-1%），這是多年來的首次季度正增長，象徵著下跌周期的結束。九龍東等非核心區的租金則更早穩定，並因性價比優勢持續吸引租戶。這些數據和案例表明，香港寫字樓租金市場最壞的時期已經過去，市場正在尋找新的平衡點。

四、租金復甦面臨的挑戰

儘管出現復甦跡象，但香港寫字樓租金要回到疫情前的高峰水平，道路絕非平坦，正面臨一系列結構性與周期性的挑戰。首要挑戰是工作模式的永久性改變。混合辦公和遠程辦公已從應急措施轉變為許多企業（尤其是知識型行業）的長期政策。這導致企業對人均辦公面積的需求下降，更多採用「熱桌」（hot-desking）和共享空間，直接壓抑了對寫字樓總面積的增長需求。企業在續租或新租時，更傾向於追求空間效率與靈活性，而非單純的面積擴張。

其次，宏觀經濟環境仍存在不確定性。全球高通脹、高利率環境持續，地緣政治緊張，這些因素都可能影響跨國企業在亞太區的投資與擴張計劃，從而影響對香港頂級寫字樓的需求。香港本地經濟雖在復甦，但動力是否可持續仍有待觀察。

第三，市場供應壓力依然存在。未來幾年，香港仍有不少新甲級寫字樓項目落成，特別是在九龍東和啟德發展區。雖然部分需求在回暖，但新增供應的湧入可能會延緩空置率下降的速度，對租金回升構成壓制。

面對這些挑戰，業主和市場參與者必須調整策略。業主需要更積極地提升物業的質素與服務，例如加強ESG（環境、社會和管治）元素、提供高質素的公共空間和健身設施、引入智能樓宇管理系統等，以增加吸引力。同時，提供更靈活的租賃條款，如更短的租期、內置靈活裝修方案等，以適應企業不斷變化的需求。應對這些挑戰的過程，本身就是市場進化和重塑的過程。

五、疫情後的機遇

挑戰與機遇並存。疫情後的香港寫字樓市場，也孕育著新的增長動力與轉型機遇。首先，新興產業的發展為市場注入新需求。香港政府積極推動創新科技發展，包括建設北部都會區、發展河套區港深創新及科技園。隨著相關政策落地和生態圈形成，預計將吸引更多生命科技、人工智能、金融科技、新能源等企業在港設立研發或營運中心，這類企業對高質素、設計現代化的寫字樓有特定需求。

其次，政府推出的「搶企業、搶人才」政策初見成效。一系列高端人才通行證計劃吸引了內地及海外專才來港，伴隨而來的可能是其任職企業或他們創辦的新公司在港設立辦公室，創造新的租賃需求。此外，家族辦公室政策的推廣也有望吸引相關金融服務機構擴充。

再者，靈活辦公空間（Flexible Workplace）的發展前景廣闊。疫情加速了企業對靈活性的追求，這不僅是工作地點的靈活，也是辦公空間合約與配置的靈活。因此，服務式辦公室、共享工作空間、管理式辦公樓等模式將持續發展。傳統寫字樓業主也可以通過與運營商合作，在自身物業內提供靈活空間產品，以滿足市場的細分需求，從而提升物業的競爭力和租金收益。這片藍海市場將成為推動整體香港寫字樓租金市場復甦的一股重要補充力量。

六、未來展望

展望未來幾年，香港寫字樓租金的走勢將呈現「溫和復甦、分化加劇」的格局。預計整體租金水平將在未來12-24個月內逐步走出谷底，但回升的速度和幅度將因區域、物業質素和租戶類型而出現顯著分化。

潛在的影響因素包括：

• 利率走勢：若全球主要央行開始降息，將降低企業融資成本和房地產投資的折現率，有利於投資和租賃需求。
• 內地經濟復甦力度：內地經濟的強勁復甦將直接帶動中資企業在港的業務擴張需求。
• 寫字樓供應量：新增供應的消化速度將是關鍵。
• 地緣政治：香港作為連接內地與國際的橋樑角色是否穩固，影響跨國企業的區域總部佈局。

在不同情景下，租金預測也有所不同：

• 樂觀情景：全球經濟軟著陸，內地經濟快速回暖，企業擴張意願強烈。核心區甲級寫字樓租金可能在兩年內累計回升10-15%。
• 基準情景：經濟溫和增長，混合辦公成為常態。租金將緩慢回升，年均增長率在2-5%之間，且非核心區因性價比可能表現更佳。
• 保守情景：外部經濟環境惡化，新增供應過剩。租金將在當前水平徘徊，甚至可能再次面臨下行壓力。

總體而言，市場共識傾向於基準情景，即香港寫字樓租金將進入一個緩慢但確定的復甦周期。

七、總結

綜上所述，疫情後的香港寫字樓租金市場正處於一個關鍵的轉折點。過去三年的深度調整擠壓了市場泡沫，也迫使所有參與者重新思考辦公空間的價值與未來。復甦的綠芽已經萌發，體現在需求回溫、空置率見頂和租金止跌上。然而，這場復甦並非簡單地回到過去，而是必須在居家辦公趨勢常態化、經濟不確定性以及市場供應壓力等重重挑戰中，尋求新的發展路徑。

與此同時，新興產業的崛起、政府政策的支持以及靈活辦公模式的普及，也為市場帶來了結構性的新機遇。未來香港寫字樓租金的走勢，將取決於這些挑戰與機遇之間的博弈與平衡。對於企業而言，當前的市場環境既提供了以較低成本獲取優質辦公空間的窗口，也要求其制定更為靈活、前瞻的房地產策略，以適應快速變化的商業環境。密切關注香港寫字樓租金市場的動態，理解其背後的驅動因素，將是企業在後疫情時代做出明智決策的關鍵。