疫情後香港寫字樓租賃市場新趨勢：如何把握機遇？

疫情對香港寫字樓市場的影響

過去三年，新冠疫情無疑為全球商業地產市場帶來深遠衝擊，香港作為國際金融中心，其寫字樓租賃市場亦經歷了前所未有的震盪。這場公共衛生危機不僅改變了人們的工作模式，更從根本上重塑了企業對於實體辦公空間的價值認知與需求結構。對於正在考慮香港租寫字樓的企業而言，理解這些影響是制定未來策略的基石。

最直觀的影響體現在市場數據上。根據差餉物業估價署及多家國際物業顧問的報告，香港整體甲級寫字樓租金自疫情高峰以來持續調整。以核心商業區中環為例，租金從歷史高位回落，累積跌幅顯著。與此同時，空置率攀升至近年高位。2022年至2023年間，全港甲級寫字樓空置率一度接近雙位數百分比，其中傳統核心區如中環、金鐘亦不能倖免，反映出市場供需關係的逆轉。大量企業因應經濟前景不明朗及營運模式轉變，選擇縮減規模、遷往成本較低區域，或直接退租，導致市場上可供選擇的空間大幅增加。

更深層次的影響在於辦公模式的典範轉移。「在家工作」（Work From Home）與「混合辦公」（Hybrid Work）從應急措施演變為許多企業的常態政策。跨國科技公司、金融機構及專業服務公司紛紛推出彈性工作安排，允許員工每周僅有部分時間需返回辦公室進行協作與會議。這種轉變直接降低了企業對固定人均辦公面積的需求。過去以「座位數」為核心的空間規劃邏輯，逐漸被以「協作與體驗」為導向的設計所取代。企業不再追求最大化容納員工，而是思考如何打造一個吸引員工回來、促進創新與團隊凝聚力的場所。

因此，企業對辦公空間的需求產生了質的變化。首先，面積需求趨向審慎與精簡。許多公司在新一輪香港租寫字樓決策中，優先考慮如何以更小的面積實現相同甚至更高的功能。其次，位置彈性增加。隨著視像會議技術成熟，並非所有部門都必須紮根於租金昂貴的核心商業區，後勤、技術支援等團隊的辦公地點選擇更具彈性。最後，對空間品質與科技配套的要求大幅提升。一個配備高速穩定網絡、先進視訊會議設施、智能樓宇管理系統及健康環保設計的寫字樓，其吸引力遠勝於一個僅有黃金地段但設施陳舊的空間。這股趨勢迫使業主方必須升級物業以滿足新需求，也為租戶帶來了以合理成本獲取優質空間的議價機會。

新興商業區的崛起

在傳統核心商業區面臨調整壓力的同時，香港數個新興商業區正加速崛起，成為企業香港租寫字樓時極具吸引力的替代選擇。其中，九龍東（包括觀塘、九龍灣）與港島南區的黃竹坑，已從昔日的工業區成功轉型為充滿活力的現代商業樞紐，其發展勢頭在疫情後更為明顯。

這些新興區域的核心優勢首先在於顯著的租金優勢。與中環、金鐘等傳統核心區相比，九龍東及黃竹坑的甲級寫字樓租金水平往往有30%至50%的折讓。對於成本敏感或希望優化房地產開支的企業而言，這意味著可以用相同的預算租用更大、更新的辦公空間，或直接大幅降低固定營運成本。例如，一家公司若將後勤部門從金鐘遷往觀塘，可能在不影響部門功能的前提下，實現可觀的成本節約。

其次，這些區域擁有巨大的發展潛力與現代化規劃。九龍東是特區政府重點推動的「起動九龍東」計劃核心，區內大量工廈透過活化或重建，轉變為設計新穎、配套完善的甲級商廈。該區交通網絡日益完善，除了現有的港鐵觀塘線，未來還有沙中線等進一步提升連接性。區內餐飲、零售及休憩設施亦不斷增加，逐步形成自給自足的商業生態圈。黃竹坑同樣受益於港鐵南港島線的通車，交通便利性飛躍提升。該區匯聚了眾多由知名發展商興建的全新寫字樓項目，建築設計現代，注重綠色環保和智能科技應用，非常迎合新一代企業的需求。

下表簡要比較了傳統核心區與新興商業區的部分關鍵特點：

對於正在規劃香港租寫字樓的企業，將新興商業區納入考量範圍，不僅是成本控制策略，更是前瞻性的布局。這些區域代表了香港城市發展與經濟多元化的方向，在此設立據點有助於企業接觸不同的人才庫，並在一個更具成長性的社區中塑造品牌形象。

靈活辦公空間的需求增加

疫情催生的不確定性與混合辦公模式，極大地推動了市場對靈活辦公空間的需求。這種需求已從初創企業和小型公司的專利，擴展至中型甚至大型跨國企業的房地產策略之中。當企業在思考香港租寫字樓的選項時，共享辦公室（Co-working Space）與服務式辦公室（Serviced Office）已成為不可或缺的考量方案，它們提供了傳統長期租約模式難以匹敵的彈性與便利。

靈活辦公空間的核心價值在於其極致的營運彈性。這主要體現在幾個方面：

• 租約期限靈活：徹底擺脫傳統寫字樓動輒3至6年的長期租約束縛。企業可以根據實際需要，選擇短至一個月、一個季度，或長至一兩年的租賃安排。這對於正在試水新市場、項目團隊有臨時辦公需求，或處於快速變化階段的公司而言，風險大幅降低。
• 空間規模彈性：企業可以按實際員工人數或座位需求租用空間，並在業務擴張或收縮時，相對容易地在同一平台內增加或減少座位、甚至私人辦公室數量，無需經歷繁瑣的搬遷或重新談判租約的過程。
• 成本結構清晰：月費通常涵蓋了租金、管理費、水電、網絡、清潔保全乃至前台接待和基本辦公設備等所有費用，實現「一價全包」。這簡化了企業的財務預算與管理，避免了傳統租賃中許多不可預見的開支。

此外，優質的靈活辦公空間提供商，如IWG（Regus、Spaces）、The Executive Centre、WeWork及本地眾多營運商，致力於打造高品質的社區與配套。它們提供的遠不止一個辦公桌，而是包括：

• 設計時尚、激發創意的辦公環境。
• 設備齊全的會議室、視訊會議室按小時租用。
• 高速穩定的商業級網絡與IT支援。
• 社交活動、行業交流機會，促進企業間的網絡連接。
• 遍布全球的據點網絡，為有差旅需求的會員提供便利。

對於許多企業，採用「核心+彈性」（Core & Flex）的混合房地產策略已成為新趨勢。即保留一個規模精簡的傳統長期租約辦公室作為公司總部或核心團隊基地，同時搭配使用多個靈活辦公空間據點，以滿足分散在不同區域員工的辦公需求，或為特定項目團隊提供臨時基地。這種策略完美契合了後疫情時代的混合辦公模式，既保障了企業文化的錨點，又賦予了員工和工作團隊極大的地點自由。因此，在當前市場環境下探討香港租寫字樓，忽略靈活辦公空間這一選項，可能意味著錯失優化成本結構與提升營運敏捷性的重要機遇。

企業如何調整辦公空間策略

面對市場的根本性變化，企業不能再沿用過去的思維來規劃辦公空間。一套適應新常態的辦公空間策略，應綜合考量成本效率、員工體驗與業務靈活性。以下是企業在進行新一輪香港租寫字樓決策時，可以採取的幾個關鍵調整方向。

首先，理性評估並適度縮減辦公面積，以降低租金成本。 企業應對各部門的工作性質進行細緻分析，區分哪些崗位需要固定座位，哪些適合採用共享座位或完全遠程。透過實施「非固定座位制」（Hot-desking）和增加協作空間的比例，企業通常能在不影響功能的前提下，將總辦公面積減少20%至30%。這直接轉化為租金、管理費、電費等固定成本的顯著下降。在與業主談判時，企業可以憑藉精簡後的面積需求，爭取更優惠的每平方呎租金，或將節省下來的成本投資於空間品質的提升。

其次，積極採用靈活辦公模式，以提高員工效率與滿意度。 辦公空間策略應服務於人才戰略。強制全員每日返回擁擠的辦公室已不再是吸引或留住人才的優勢。企業應制定清晰的混合辦公政策，明確規定團隊協作日與自主工作日的安排。與此同時，重新設計的辦公室應以「吸引力」為目標：打造更多元化的空間類型，如安靜的專注工作區、開放式協作區、隔音電話亭、休閒交流區及設備完善的會議室。讓辦公室成為員工進行有效協作、社交和獲取靈感的場所，而非僅僅是完成個人工作的地點。這種以人為本的設計，能提升員工在辦公室的時間質量，從而提高整體生產力。

第三，投資科技基礎設施，以提升辦公體驗與營運效率。 科技是實現上述策略轉型的關鍵使能器。企業在香港租寫字樓時，應將科技配套列為重要評估標準，或預留預算進行升級投資。關鍵的科技投資包括： 香港租写字楼

• 無縫連接的視訊會議系統：確保總部、分公司、居家辦公員工之間能進行流暢高效的溝通。
• 智能辦公空間管理軟件：用於預訂會議室、共享座位、管理訪客，並收集空間使用數據以持續優化布局。
• 物聯網（IoT）應用：如智能照明、空調控制、空間感應器，在提升員工舒適度的同時實現能源節約。
• 強大的網絡安全與雲端存取方案：保障員工在任何地點工作時的數據安全與業務連續性。

透過這三方面的策略調整，企業能將辦公空間從一項沉重的固定成本，轉變為一項支持業務敏捷性、促進創新並增強雇主品牌的戰略資產。在當前香港寫字樓市場的租戶有利環境下，正是推動這種轉型的最佳時機。

如何在市場變動中把握機遇

當前的香港寫字樓租賃市場雖充滿挑戰，但對於有準備的租戶而言，同樣蘊藏著難得的機遇。市場的調整期正是企業優化自身房地產組合、爭取優越條款並為未來發展奠定基礎的黃金窗口。以下是企業在實踐香港租寫字樓過程中，可以主動出擊、把握機遇的幾個具體途徑。

主動尋找租金優惠與長期租約折扣。 面對高空置率，許多業主，尤其是擁有大量樓面的大業主或發展商，提供了極具吸引力的租賃優惠。這些優惠可能包括：

• 長免租期：例如長達6至12個月的免租期，用於租戶裝修或直接降低前期成本。
• 租金遞減或固定租金條款：在多年租約中，約定前幾年的租金更低，或鎖定整個租期內的租金不變，避免未來市場回升的風險。
• 慷慨的裝修補貼：業主提供現金補貼或直接負責部分裝修工程，以吸引優質租戶入住。

企業應聘請專業的房地產顧問，進行全面的市場調研與比價，並大膽提出符合市場現狀的報價。對於財務穩健、信用良好的企業，此刻是鎖定長期低成本辦公空間的絕佳機會。

認真考慮新興商業區與靈活辦公空間的戰略價值。 如前所述，新興商業區在成本、物業品質和發展潛力上優勢明顯。企業不應僅將其視為後勤辦公地點，而可考慮將部分核心業務部門甚至總部遷往這些區域，以實現全面的成本重組。同時，將靈活辦公空間納入企業房地產策略的正式組成部分。可以通過與大型靈活辦公空間營運商簽訂企業級協議，獲取跨多個據點的折扣價格和統一管理服務，為員工提供遍布全港甚至全球的辦公點選擇。這種「組合拳」策略能最大化企業的靈活性與抗風險能力。

與業主建立長期合作的良好關係，爭取更有利的商業條款。 在租賃談判中，除了租金，還有許多條款值得關注並可以爭取：

• 更靈活的擴充/縮減權（Option to Expand/Contract）：在租約中預先約定，未來可以優先租用同層或同棟的相鄰單位，或在特定條件下允許縮減部分面積。
• 轉租權（Assignment and Subletting Rights）：爭取更寬鬆的轉租條件，以便在業務變化時能將多餘空間分租出去，減少空置損失。
• 業主對ESG（環境、社會和管治）的承諾：要求業主在節能減排、廢物管理、室內空氣質量等方面達到一定標準，這不僅關乎企業社會責任，也直接影響員工的健康與福祉。

總而言之，後疫情時代的香港租寫字樓市場已從業主主導轉向租戶有利。企業應把握這一戰略機遇期，以更審慎的態度、更創新的思維和更積極的談判，為自身獲取一個在成本、功能、靈活性與未來發展潛力上都更為優越的辦公空間解決方案。這不僅是一項房地產交易，更是企業在後疫情時代提升競爭力、適應新工作模式的重要戰略部署。