綠置居按揭申請攻略：唔批點算？全面解析原因及應對方法

綠置居按揭審批常見問題

綠置居作為香港房屋委員會推出的資助房屋計劃，其按揭審批標準與私人住宅市場存在明顯差異。根據房委會最新數據，2023年綠置居申請人數超過4萬，但約有15%的申請者曾遭遇按揭審批困難。首先，綠置居按揭最長還款期可達25年，較一般私樓按揭的30年為短，且最高按揭成數固定為95%，申請人無需購買按揭保險，但必須符合房委會特定的收入與資產限制。

常見拒批原因主要集中於三大範疇：

• 收入穩定性問題：非固定收入人士如自僱者、佣金制僱員，較難提供連續3-6個月的入息證明
• 信貸評級不足：根據環聯信貸數據，香港約有23%成年人的信貸評分低於600分（滿分為1,000）
• 供款與入息比率超標：房委會要求DTI不得超過50%，較金管局對私樓的60%標準更嚴格

申請人需準備的關鍵文件包括：

值得注意的是，若申請人近期有新買車注意事項相關的貸款紀錄，銀行會將汽車貸款月供計入DTI計算，可能影響按揭審批結果。同樣地，若申請人曾進行二手車流程交易並涉及分期付款，這些債務都會納入負債評估範圍。

按揭唔批的應對方案

當面臨綠置居按揭唔批的困境時，申請人應保持冷靜，系統性地尋求解決方案。首先建議立即向銀行索取書面拒批理由，根據香港金融管理局規定，銀行必須在14個工作天內提供具體解釋。常見的補救措施包括：

重新評估財務狀況：詳細計算所有負債與資產，特別注意信用卡透支、私人貸款等隱性負債。若發現DTI接近50%警戒線，可考慮清償部分高息債務。例如將信用卡欠款轉至低息分期計劃，或提前償還汽車貸款（若曾涉及新買車注意事項相關借貸）。

尋求擔保人協助：根據房委會指引，擔保人需為直系親屬且擁有穩定收入。擔保人的收入證明文件需與主申請人同樣完備，且其信貸評級最好在650分以上。需注意擔保人自身的負債情況，若擔保人近期參與過二手車流程交易並有未清償貸款，可能影響擔保效力。

擴展申請渠道：除了主要銀行，可考慮以下替代方案：

• 中小型銀行：如創興銀行、大新銀行對特殊個案的審批彈性較大
• 財務公司：僅建議作為最後選擇，需注意利率可能高出銀行2-3個百分點
• 親友借貸：需透過律師樓簽訂正式借貸協議，避免稅務糾紛

上訴機制運用：向房委會遞交書面上訴時，應附上新的財務證明文件。根據過往案例，提供以下資料可提升上訴成功率：

• 近期加薪證明或花紅發放紀錄
• 已完成清償的債務證明文件
• 額外資產證明（如定期存款、基金投資）

提升按揭獲批機率的技巧

要順利通過綠置居按揭審批，申請人應提前3-6個月進行準備。首先在信貸管理方面，建議定期透過環聯網站查閱個人信貸報告，確保沒有任何錯誤紀錄。若發現評分偏低，可採取以下改善措施：

修復信貸紀錄：

• 準時清還信用卡欠款，保持還款紀錄良好至少6個月
• 避免短期內多次申請信用卡或貸款（包括新買車注意事項相關融資）
• 維持信用卡使用率低於信用額度的50%

優化負債結構：根據金管局2023年數據，香港家庭負債佔GDP比率達91.2%，其中按揭貸款佔比最大。申請人應：

• 優先償還高息債務（如信用卡現金透支）
• 合併多筆小額貸款，降低每月還款總額
• 若曾參與二手車流程購買車輛，可考慮提前清償車貸

強化收入證明：除基本薪金證明外，可提供：

選擇合適按揭計劃：比較不同銀行的綠置居專屬計劃，注意：

• 首年利率優惠期長短
• 提前還款罰息期條款
• 現金回贈與律師費補貼

綠置居按揭相關資訊資源

申請人應善用官方與專業機構提供的資源，避免因資訊不足導致綠置居按揭唔批。房委會網站提供完整的按揭指南，包括最新申請表格下載與審批進度查詢功能。值得注意的是，房委會每季度都會更新合作銀行名單，2023年第四季度共有12家認可金融機構提供綠置居按揭服務。

按揭轉介服務選擇要點：

• 確認中介是否持牌（證監會牌照號碼可公開查詢）
• 比較不同中介的服務收費結構（通常由銀行支付佣金）
• 查閱過往客戶評價，特別關注處理複雜個案的能力

消費者委員會提供的建議包括：

• 簽署任何文件前必須仔細閱讀條款，特別是罰息期長短
• 保留所有申請過程中的書面紀錄
• 若發現利率與最初報價不符，應立即提出異議

對於同時考慮新買車注意事項的申請人，消委會特別提醒需謹慎評估同時承擔多筆貸款的還款能力。同樣地，若近期經歷過二手車流程交易，應確保所有過戶文件齊備，避免產生未登記債務影響信貸評級。

個案分享：成功獲批綠置居按揭的經驗

陳先生任職設計師，收入包含底薪與項目獎金，2022年首次申請綠置居按揭時因收入不穩定遭拒。經分析發現其信貸評分僅580分，且DTI達55%。透過以下策略在6個月後成功獲批：

財務重整階段：

• 清償兩張信用卡的8萬元欠款，將信貸使用率從75%降至30%
• 將汽車貸款（原為新買車注意事項相關貸款）轉至低息銀行計劃，月供減少1,200元
• 建立6個月的定期儲蓄紀錄，證明具備還款紀律

文件優化措施：

• 請僱主出具說明信，解釋獎金發放機制與最低保證金額
• 提供過去3年的完整稅單，展示收入增長趨勢
• 提交已完成交易的二手車流程相關文件，證明無隱藏負債

經過這些調整，陳先生的信貸評分在4個月內提升至650分，DTI降至42%，最終獲得中銀香港批出95%按揭，利率為H+1.3%。這個案例顯示，即使初次面臨綠置居按揭唔批，透過系統性改善財務狀況與完善申請文件，仍可成功獲批。

另一位申請人李太的經驗則強調時機把握的重要性。她在得知揀樓資格後立即開始準備，提前3個月清償個人貸款，並避免在此期間進行任何新買車注意事項相關的大額消費。同時提供子女教育基金計劃作為額外資產證明，最終在無需擔保人的情況下獲恒生銀行批出理想按揭條件。